거래 신호

마지막 업데이트: 2022년 5월 17일 | 0개 댓글
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서울 아파트 거래량 추이. 자료제공=부동산빅데이터업체 아실

거래 신호

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    • 남궁영진 기자
    • 승인 2022.07.21 06:10
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      [서울파이낸스 남궁영진 기자] 뉴욕증시의 주요지수가 상승마감했다.

      20일(현지시간) 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 47.79포인트(0.15%) 상승한 3만1874.84에 거래를 마쳤다.

      대형주 위주의 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 23.21포인트(0.59%) 오른 3959.90에, 기술주 중심의 나스닥 종합지수는 184.50포인트(1.58%) 뛴 1만1897.65에 각각 장을 마감했다.

      이날 시장은 기업들의 실적 발표 기대감이 지속됐다. 특히 기술주 중심의 나스닥은 최근 실적을 경제에 대한 긍정적인 신호로 받아들이면서 큰 폭으로 올랐다.

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      [NY 인사이트] "뉴욕증시 약세장 종식 신호 켜졌다"

      뉴욕증권거래소(NYSE) 트레이더 모습. 사진=로이터

      뉴욕증권거래소(NYSE) 트레이더 모습. 사진=로이터

      주식시장 바닥론에 힘이 실리고 있다.

      월가의 베테랑 투자자 에드 야데니가 뉴욕 주식시장 흐름을 가장 잘 나타내는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)500 지수가 지난달 바닥을 찍은 것으로 보인다고 밝힌데 이어 20일(현지시간)에는 S&P500 지수 약세장 종식을 알리는 지표가 켜졌다는 분석이 나왔다.

      또 아직은 확실하게 선언하기 이르기는 하지만 주식시장이 상승 탄력을 받으면서 상승 흐름으로 돌아설 것이란 기대감도 높아지고 있다.

      바닥탈출 방아쇠 당겨졌다

      CNBC에 따르면 센티먼 트레이더 창업자 겸 최고 리서치 애널리스트(CRA)인 제이슨 고퍼트는 최근의 주식시장 상승 흐름이 약세장 종식을 알리는 신호탄이라고 선언했다.

      고퍼트에 따르면 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 상승한 종목이 하락한 종목을 크게 웃돌고 있는 것이 약세장 종식 신호탄이다.

      그는 주식시장이 52주 저점에서 빠져나온 이후 3일 가운데 2일 동안 NYSE 거래 종목 가운데 87% 이상이 상승한 경우에는 S&P500 지수가 하락한 해가 단 한 번도 없었다고 지적했다.

      뉴욕 주식시장이 지난달 중순 52주 저점을 찍은 뒤 지난 3거래일 동안의 상승세가 그 신호탄이라는 것이다.

      이 경우 이 신호가 켜진 뒤 1년 동안 S&P500 지수 상승률 중앙값은 23%를 기록했다. 상승세 확률은 100%였다.

      신호가 켜진 6개월 안에 주식시장이 상승세를 탈 가능성도 77%에 이르렀다.

      고퍼는 트윗에서 "약세장은 끝났다"면서 이 신호가 당겨지면 주식시장은 한 차례 예외도 없이 상승했다고 거래 신호 강조했다.

      기술적으로도 청신호

      19일은 뉴욕 주식시장이 연중 가장 좋은 성적을 낸 날이었다.

      S&P500 지수 편입 종목 가운데 98%가 마감가 기준으로 상승세를 기록했다.

      S&P500지수는 아울러 4월 이후 처음으로 50일 이동평균선을 상향 돌파해 추가 상승 기대감을 높였다.

      지난달 중순 기록한 52주 최저치에 비해 주가는 8% 상승했다.

      또 시장변동성을 나타내는 변동성지수(VIX), 이른바 '월가 공포지수'는 25 밑으로 떨어져 안정적인 흐름을 나타냈다.

      올 가을 바닥 찍는다

      주식시장이 벌써 바닥을 찍었다고 보기는 어렵지만 바닥이 멀지 않았다는 지적도 나왔다.

      인터랙티브 브로커스 창업자 토머스 피터피는 20일 CNBC와 인터뷰에서 주식시장이 아직은 바닥을 찍지 않았지만 3분기에는 바닥을 찍을 것이라고 전망했다.

      피터피는 바닥까지는 먼 길이 아니라면서 조만간 시장이 바닥을 찍을 것으로 기대했다. 그는 아울러 바닥을 찍고 나면 이후 주식시장은 순조로운 상승 흐름을 탈 것으로 낙관했다.

      [커지는 R공포]①빅스텝 현실로, 집 사기 무서워진다

      매물적체·수요위축 등 집값 본격하락 신호?
      "기준금리 2%, 임계점 지나 하락 지속"
      "임대차 수요, 규제완화 등은 변수로"

      우리 경제에 'S(스테그플레이션) 공포'와 'R(리세션) 공포'가 짙게 드리웠다. 한국은행이 사상 처음으로 '빅스텝(0.5%포인트 금리인상)'에 나서며 물가방어에 총력을 기울이고 있지만 거래 신호 한편으론 불안한 대외여건 속에서 경기침체로 이어지는게 아니냐는 우려도 나온다. 부동산시장도 차갑게 식고 있다. 집값 하락 전망이 확대됐고, 청약시장은 미분양 ·미입주에 대한 걱정이 커젔다. 커지는 R공포가 부동산시장에 미치는 영향을 짚어봤다.[편집자]

      한국은행이 기준금리 인상 '빅스텝'(0.50%포인트)을 밟으면서 거래 신호 주택 시장의 분위기가 한층 더 무겁게 가라앉았다. 경기 침체에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 금리 부담까지 심해지자 너도나도 몸을 사리는 분위기다.

      하반기엔 매수 심리가 더 꺾이면서 본격적인 '하락장'이 펼쳐질 거란 전망이 우세하다. 다만 재건축 규제 완화, 전셋값 상승 여력 등 집값을 다시 밀어올릴 '변수'가 남아 있어 하락 폭이 두드러지진 않을 거란 엇갈린 분석들이 나온다.

      또 오른 금리, 더 내리는 집값?

      한국은행 금융통화위원회가 13일 통화정책방향회의를 열고 기준금리를 1.75%에서 2.거래 신호 25%로 올렸다. 통상적인 인상 폭(0.25%포인트)의 두 배인 빅스텝 인상은 한은 기준금리 결정 역사상 처음이다.

      시장에선 이번 조치에 따라 주택 시장에 더욱 한기가 돌 것이란 전망이 나온다.

      끝 모르고 치솟던 집값은 지난해 하반기부터 금리 인상, 대출 규제 강화 등이 이어지며 이미 상승세가 한풀 꺾인 상태다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.03% 떨어져 6주 연속 하락세를 보이고 있다.

      '집값 풍향계'인 강남 아파트값도 약 4개월 만에 하락했다. 강남구 아파트값은 이번 주 0.01% 떨어져 지난 3월7일(-0.01%) 이후 첫 하락 전환했다.▷관련기사:'집값 하락' 아직 시작도 안했다?…금리에 'R공포'까지(7월9일)

      아파트 거래량도 급감하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 6월 아파트 거래량은 907건으로 전년 동월(3943건) 4분의 1 토막 났다. 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행 지표로 거래량이 줄면 하락 신호로 여겨진다.

      여기에 기준금리도 올해 4월(+0.25%포인트)과 5월(+0.25%포인트)에 거래 신호 이어 7월까지 세 차례 연속으로 총 1%포인트 오르면서 이자 부담이 급격히 늘어 가격 하락을 부추길 것이란 전망이 나온다.

      박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "기준금리 2% 돌파는 금리 부담의 임계점을 지나는 것으로, 이번 금리 인상으로 주택 시장은 상당한 영향을 받을 전망"이라며 "소나기를 피하자는 심리로 모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래절벽이 계속 이어질 것이고 올해 추가 금리 인상도 예고돼 있어 가격 하락이 지속될 것"이라고 내다봤다.

      함영진 직방 빅데이터랩장도 "한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 거래 신호 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정은 문제"라며 "깊은 거래 관망 속 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 전망"이라고 말했다.
      전문가들 "하락 지속" vs "약보합 수준"

      금리인상에 따른 중장기적인 집값 전망도 어둡다.

      국토연구원은 지난 8일 '주택가격에 대한 금리의 시간 가변적인 영향 연구' 보고서를 통해 금리 상승기 집값 하락 반응이 12~15개월 시차를 두고 발생한다는 연구결과를 발표했다. 아울러 지난 2020~2021년 주택 가격이 상승하면서 주택 매입 시 대출 의존이 높아진 만큼 현 시점의 금리 충격 영향력은 과거에 비해 더 강해졌다고 분석했다.

      홍춘욱 이코노미스트는 "공급은 부족한데 경기 여건이 나빠지고 금리까지 인상돼서 주택 가격이 인플레이션을 못 따라가고 쉬어갈 것"이라며 "지난해 가격이 많이 올랐던 2기 신도시 등의 지역에 조정이 있을테고 각종 규제에 묶여서 레버리지가 불가능했던 지역들은 영향이 거의 없는 지역별 양극화가 심화할 수 있다"고내다봤다.

      다만 금리가 오른다고 가격이 크게 떨어지진 않을 거라는 전망도 나온다. 과거 금리인상기엔 집값이 상승했던 사례도 있다. 참여정부는 지난 2005년 10월 3.25%였던 기준금리를 올리기 시작해 2008년 8월 5.25%까지 높였다. 그러나 오히려 이 시기 전국 아파트 매매가격은 20.73%, 서울은 37.48% 각각 상승했다.

      김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "거시 경제도 안 좋고 금리 부담도 커서 주택 매수 심리가 점점 떨어질 것"이라면서도 "다만 유주택자들이 적극적으로 집을 내놔야 가격이 크게 떨어지는데 관망세라 매물도 매수도 줄면서 약보합이 이어질듯 하다"고 말했다.

      여전히 집값을 부추길만한 변수들도 남아 있다. 계약갱신청구권 만료, 교통 호재, 정비사업 거래 신호 규제 완화, '똘똘한 한 채' 수요 증가 등으로 서울이나 수도권 일부 지역에 영향을 미칠 수 있다는 것이다.

      서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "일반적으로 금리가 급등하면 부동산 가격은 하락하겠지만 여러 변수가 있어 약보합 수준이 이어질 것"이라며 "다만 부동산은 국내외 경제뿐만 아니라 심리적 요인과도 밀접한 관련이 있기 때문에 통화량을 조절하지 못하거나 경제 활성화, 각종 규제 완화 등이 나타날 경우 다시 가격이 상승할 여지도 있다"고 말했다.

      거래 신호

      12일 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 매매거래량은 2713건이다. 사진=연합뉴스

      12일 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 매매거래량은 2713건이다. 사진=연합뉴스

      [오피니언뉴스=안은정 기자] 설 이후 서울을 비롯한 수도권 아파트 매매시장 분위기가 달라지는 추세다. 아파트 거래량이 대폭 줄고 매물이 조금씩 쌓이며 부동산 거래 절벽 조짐이 여기저기서 드러나고 있다.

      여기에 미국발 국고채 금리 상승으로 대출금리 인상 가능성도 거래 신호 커졌고 6월부터 부과되는 보유세와 양도세 중과세로 인해 업계에서는 높게 치솟았던 부동산 가격 ‘조정’이 머지 않았다고 판단한다. 다만 신고가가 거래 신호 꾸준히 누적되고 있어 가격 ‘정상화’로 보기 어렵다는 분석도 나온다.

      12일 서울부동산정보광장에 따르면 2월 아파트 매매 거래량은 2713건으로 집계됐다. 5736건이 거래됐던 1월에 비해 절반 넘게 감소했다. 전년 동월과 비교하면 감소폭은 더 두드러진다. 전년동월(8301건)보다 67.1% 줄었다. 거래량이 3000건 이하로 떨어진 건 20개월 만에 처음이다.

      3월 거래량은 이날까지 218건으로 확인됐다. 3월 중순이 다가오는 것을 감안하면 전년동월(4419건)에 못 미칠 가능성도 높다.

      경기도도 서울과 상황이 크게 다르지 않다. 경기부동산포털 매매현황에 기록된 2월 아파트 거래량은 1만3172건이었다. 전월과 전년동월보다 각각 27.9%, 58.7% 감소했다.

      거래량은 줄어드는 반면 아파트 매물은 조금씩 늘고 있다. 부동산빅데이터업체 ‘아실’에 따르면 현재까지 누적된 아파트 매매 매물은 4만3911건이다. 6개월 전보다 8.5%늘었다. 경기도 아파트 매물 역시 10% 증가한 7만1727건으로 확인됐다.

      서울 아파트 거래량 추이. 자료제공=부동산빅데이터업체 아실

      서울 아파트 거래량 추이. 자료제공=부동산빅데이터업체 아실

      서울 아파트 매매시장이 꽁꽁 얼어붙자 현장에서는 집이 팔리지 않아 초조해하는 집주인이 늘어났고 부동산 가격 조정을 전망하는 분위기도 감지된다. 부동산 커뮤니티에서는 집이 팔리지 않아 호가를 내려야 하냐는 문의를 포함해 거래는 안 되는데 호가만 오르는 시장에 의문을 품은 글이 쇄도하고 있다.

      매수우위 지수도 줄었다. KB국민은행 리브부동산이 조사하는 매수우위 지수는 8일 기준 91.4로 전주 94.1보다 2.7포인트 줄었다. 이 지수가 100 이하로 떨어지면 매도자가 매수자보다 많다는 뜻이다.

      업계에서는 이 같은 상황이 부동산 가격 상승 임계점에 다다른 신호라고 분석한다. 또 집값을 결정하는 주요 요소인 금리가 상승할 조짐을 보이고 보유세도 6월을 전후로 오를 것으로 예고돼 아파트 가격 상승세가 꺾일 수 있다는 데 힘이 실린다.

      한문도 연세대 정경대학원 겸임교수는 “호가가 오르거나 신고가 아파트가 나온다면 불안심리가 작동해 거래가 활발하게 이뤄져야 하는데 거래량은 오히려 줄었다”며 “아파트 가격이 너무 올라서 실수요자들이 시장에 화답하지 않는 관망세가 두드러지고 매도인과 매수자의 힘겨루기가 이어지고 있어, 오는 6월이후 부동산 규제가 본격화하면 시장은 전과 다르게 방향을 완전히 틀 수 있다”고 내다봤다. 하락세 반전 가능성이 크다는 얘기다.

      그는 이어 “최근 실거래가 조작 의혹이 제기되면서 시장에 불신이 존재하고 집값의 주요 변수인 금리, 공시가격 인상 등에 따라 가격 변곡점이 도래한 것이 확실하다”고 설명했다.

      다만 가격 상승장이 여전히 유지될 것이라는 관측도 나온다. 매도자와 매수자가 팽팽한 줄다리기를 이어가다 6월을 기점으로 가격이 오를 수 있다는 의미다.

      서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “현재 매도호가와 매수호가의 거래 신호 간격이 넓어지고 있는데 어느 쪽이 우세하느냐에 따라 시장의 방향이 결정될 것”이라며 “매물이 늘어나는 건 6월부터 중과되는 양도세에 거래 신호 부담을 느낀 다주택자들이 시장에 물건을 내놓는 일시적 현상일 뿐 아직까지 유동성 장세가 지속되고 있고 신도시 개발로 인한 토지보상액이 시장에 풀리면서 아파트값이 다시 오를 수 있다”고 말했다.

      한편, 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주 ‘주간 아파트가격 동향’에 따르면 수도권은 0.28%올라 전주 인상률 0.29%보다 상승폭이 축소했고 서울과 지방은 각각 0.07%, 0.19%씩 상승폭을 유지했다.


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