NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 3월 16일 | 0개 댓글
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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

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NPL투자기법

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부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이기 때문에 부동산매매에 따른 세금이 발생하지 않고 시세차익에 따른 세금도 없어 세제혜택에 큰 장점이 있습니다. 이번에 NPL투자기법 뉴스옥션에서는 NPL 투자 방법에 대해 다루어 보도록 하겠습니다.

배당절차 참여법은 NPL을 매입한 후 근저당권자의 자격으로 배당절차에 참여하는 방법을 말합니다. 이는 가장 간단한 방법으로서 주로 초보 투자자들이 선호하는 방법이지만 간단한 만큼 큰 수익을 기대할 수 없는 단점이 있습니다.

자산관리회사로부터 NPL을 매입한 후 등기부에 근저당권이전등기 후 법원에서 진행하는 경매매각기일에 제3자가 낙찰을 받고 매각대금을 완납하면 NPL투자자는 근저당권자의 지위로 배당절차에 참여하여 배당을 받음으로써 투자는 완료됩니다. 간단한 것 같지만 NPL에 투자하기 전 법원경매정보 등 각종 정보를 먼저 분석하고 현장 방문 등을 통해 낙찰예정 시점, 낙찰예상가 등을 정확히 산출해야 하며, 그에 따른 배당표를 작성해보고 본인이 매입한 근저당권이 어느 정도 배당이 가능한지 파악해 봐야 합니다. 즉, 낙찰예정 시점의 장단기에 따른 요구수익률을 먼저 결정한 후 실제 기대되는 수익률이 요구수익률보다 높을 것으로 판단되면 그때 자산관리회사와 계약에 임해야 합니다.

배당절차 참여법의 장점은 투자가 간단하다는 점을 꼽을 수 있는데, 처음 권리분석만 잘하면 그때부터는 매입하고 경매가 완료되기만 기다리면 됩니다. 부동산 매매나 경매 입찰 참여자들처럼 물건을 처분하려고 분주히 뛰어다닐 필요도 없고 매입 부동산의 하자 등으로 마음고생을 할 필요도 없으며, 다른 투자에 비해서 자금 회전도 빠른데 NPL의 경우 대부분 매입 전에 경매가 진행되고 있으므로 길어야 6개월을 넘기지 않습니다.

배당절차참여법의 단점은 주로 권리분석을 하는 과정에서의 하자와 예측하지 못한 외부적 사정에 의해서 발생한다는 점입니다. 먼저 본인이 한 권리분석 부분 중 낙찰예상가를 잘못 산정하면 1순위 근저당권이라 할지라도 투자액 이하의 배당금을 수령할 수 있고 낙찰예정 시점 파악을 잘못하면 자금 회수기간이 길어지는 단점이 있습니다. 예측하지 못한 외부적 사항으로는 경매가 연기되거나 뜬금없는 유치권 신고 등으로 유찰이 계속되면 투자 자금을 회수하지 못하는 것은 물론 기간도 늘어나게 되며 이에 따른 이자비용도 상승하게 됩니다. 또한 배당절차참여법의 대상이 한정적으로 주거용인 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 대부분이고 상가빌딩 등 근린시설은 권리분석도 어렵지만 낙찰가 산정, 낙찰예정 기일의 예측, 눈에 보이지 NPL투자기법 않는 권리 등이 많아 배당절차 참여법으로 접근하기에는 어려운 점이 많습니다.

재매각법은 매입한 NPL을 제3자에게 다시 매각하는 방식으로 자산관리회사의 경우 경매를 통한 직접 추심보다는 대부분 재매각을 염두에 두고 매입하겠으나 일반투자자의 경우 본 방법을 취하는 경우는 거의 없습니다. 그러나 예상하지 못한 돌발변수로 인해서 경매가 예상한 기간 보다 지연되거나 투자자가 급전이 필요한 경우에는 NPL을 재매각하기도 하는데 이와 같은 돌발변수가 발생하여 재매각하는 경우에는 종종 손실이 발생하기도 합니다. 그러나 처음부터 재매각을 고려하여 경매가 예측대로 진행됐다면 수익이 확실히 보장된 경우이므로 재매각시에도 수익을 올릴 수 있습니다. 마땅한 투자처를 찾던 도중 일시적 자금 회전을 위한 투자자라면 충분히 고려해 볼 만한 투자 방법이라 할 수 있습니다.

재매각법에 투자하는 방법은 매입한 NPL을 재매각하는 방법으로 이루어지는데 배당 절차 참여법의 절차는 모두 거쳐야 하나 배당절차에만 참여하지 않습니다. 따라서 NPL의 매수 후 채권양도 부기등기도 하여야 하고 경매물건에 대한 분석, 권리분석, 낙찰예상가 산정, NPL 매입가격 산정도 모두 마쳐야 하며, 배당절차에 참여하는 대신 매각할 제3자를 구하고 제3자의 등기설정에 협력해야 합니다. NPL 재 매매대금을 수취하고 등기를 이전해 주면 투자는 완료됩니다.

입찰절차 참여법은 경매의 입찰에 참여하여 부동산의 소유권을 취득하는 방식을 말합니다. 따라서 NPL 투자자는 채권자 겸 경매최고가매수인의 지위를 차지하는 방식으로 대금 완납 후 소유권을 취득한 투자자는 당 부동산을 매도하거나 계속 소유하면서 임대수익을 기대할 수 있습니다. 입찰절차 참여법에 의한 투자자는 대부분 부동산을 매도할 목적으로 투자하는 경우가 많습니다.

입찰절차 참여법에 의한 NPL 투자는 두 가지 방식으로 이루어지는데 첫 번째는 NPL 매각대금을 전액완납하고 양도받는 론세일방식과, 둘째는 NPL 매각대금의 계약금만 지불하는 채무인수방식에 의하는 경우입니다. 론세일방식에 의한 경우는 NPL 매각대금이 비교적 소액인 경우가 많고 채무인수방식에 의한 경우는 NPL 매각대금이 큰 경우가 대부분입니다.

론세일방식에 의한 NPL을 양수한 투자자가 입찰절차 참여법에 의해 부동산의 소유권을 취득하는 과정은 NPL의 양수 - 경매기일에 입찰 - 대금 납부 - 소유권 취득 - 부동산 매도의 절차에 의합니다. 이미 NPL 투자자는 선순위의 근저당권자로서 배당참여의 자격이 부여되므로 낙찰대금을 상계할 수 있으며, 평균 낙찰가율보다 높은 가격으로 입찰이 가능해 최고가매수인으로 낙찰될 확률이 거의 100%에 이른다 할 수 있습니다. 입찰절차 참여법에 의하면 투자자가 자신의 명의로 부동산의 소유권을 취득하므로 차후에 부동산 매도라는 문제가 발생하게 되지만 부동산 매도 시 부과되는 양도소득세를 일반 경매참여자보다 크게 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

채무인수방식에 의한 NPL을 양수한(실질적으로는 NPL을 완전히 양수한 것이 아니므로 양도양수 계약이행의 과정에 있다고 보는 것이 정확함) 투자자가 입찰절차 참여법에 의해 부동산의 소유권을 취득하는 과정은 NPL의 양수 - 경매기일에 입찰참여 - 채무인수 - 대금납부 - 소유권 취득 - 부동산 매도의 절차에 의합니다. 이런 채무인수 방식에 의하는 경우 론세일과 달리 등기부에 NPL 투자자의 양수내용이 변경 기재되지 않는데 그 이유는 근저당권 양수도 계약은 잔금 납부 시까지 완료된 상태가 아니고 진행 중에 있는 계약에 NPL투자기법 불과하기 때문입니다. 따라서 등기부상의 채권자는 계속 AMC로 유지됩니다.

결국 NPL 투자란 첫째, 은행의 근저당권을 가급적 싸게 인수해서 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고이율의 연체이자를 받아가는 방법과 둘째, 내가 관심을 둔 물건에 대해서 남들보다 유리한 고지를 선점하여 경쟁을 따돌리고 내가 직접 낙찰받는 방법 셋째, 낙찰받은 부동산을 나중에 팔 경우에 양도소득세를 안 내거나 덜 내는 방법으로 투자하면 됩니다. 그러나 기관과 같은 거대 자본이 하는 투자와 달리 개인이 부동산경매에서 이야기하는 NPL 투자를 하려면 금융과 부동산을 같이 알아야만 하며, 부실채권을 받아 정확하게 할인을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 하고 부동산의 가치를 산정할 수 있는 감각이 있어야 합니다. 추가로 내가 투자한 NPL에서 배당을 어느 정도 받을 수 있을 것인가에 대해서도 알아야 합니다.

따라서 할인받아 저당권을 살 때 중요한 것은 당연히 싸게 사는 것인데 이를 위해서는 부동산의 가치를 알아야 할 것이고 직접 배당을 하게 될 때 자신의 1순위도 중요하지만 자신보다 먼저 배당을 받게 되는 선순위 임차인이나 소액임차인에 대한 정확한 배당 계산을 통해 자신의 적절한 수익을 위해 할인받을 금액을 산정하는 것 또한 중요합니다. 다음으로 이미 확정되어 있는 금액보다 할인받아 인수한 저당권을 근거로 배당받는 것보다는 직접 낙찰을 받아야 할 때가 언제인지에 대해 깊게 공부해야 하며, 당연히 자신의 저당금액보다 낮게 낙찰받을 것 같은 경우나 상계처리를 하고 매도하는 것이 유리할 때 직접 해당 부동산에 저당금액만큼 입찰하여 낙찰로 수익을 확정하는 것에 대해서도 알아야 하겠습니다.

부실채권 투자, 돌다리 두드리듯[고준석의 실전투자]


고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

결혼 5년 차 직장인 A 씨(35)는 내 집 마련을 위한 종잣돈을 모으려고 월급을 예금과 적금에 넣고 있다. 하지만 금리가 워낙 낮다 보니 좀처럼 목돈을 만들기 쉽지 않다. A 씨는 최근 직장 동료로부터 예·적금보다 높은 수익을 짧은 시간 내에 낼 수 있다는 ‘NPL’ 투자를 권유받았다. 고수익이라는 말에 솔깃했지만 생소한 방식이라 투자 NPL투자기법 위험이 없는지 궁금했다.

NPL은 부실채권(Non Performing Loan)의 약자다. NPL 투자는 금융기관에서 빌려준 대출금 가운데 회수가 어렵거나 회수하는 데 오랜 시간이 걸리는 부실채권에 투자하는 걸 뜻한다. 금융기관은 자산 건전성을 관리하기 위해 이런 NPL투자기법 부실채권을 자산관리회사에 매각한다. 금융기관은 대출금을 건전성에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실 등 5단계로 구분하는데, 이 중 매각 대상은 담보가 있지만 원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 경우인 ‘고정’ 단계 이하 채권이다. 회수의문과 추정손실로 분류된 채권은 담보가 없는 대출금이라, NPL 투자의 주요 대상은 고정 단계인 채권이다.


NPL 투자는 금융기관이 아닌 자산관리회사를 통해 이뤄진다. 일반적인 투자 방법은 채권양도다. 채권자의 권리를 그대로 넘겨받는 것이다. 투자자는 부실채권을 원래 가격보다 싸게 구입한 뒤 직접 경매에 부치거나, 배당에 참여해 수익을 낸다. 예컨대 주택에 1순위 근저당권이 설정된 1억 원의 부실채권을 9000만 원에 산 뒤 담보 주택을 경매에 부쳐 1억 원을 배당받는다면 1000만 원의 수익을 올리는 것이다. 추가로 부실채권에 대한 이자와 연체이자까지 배당받는다면 수익은 더 늘어난다. NPL 투자는 직접 부동산을 소유하는 게 아니라 투자 수익에 대한 세금 부담이 없다.

하지만 NPL 투자로 수익을 내는 건 결코 쉬운 게 아니다. 1순위 근저당권은 경매 이후 배당 과정에서 4순위로 밀려나기 때문이다. 이 과정에서는 비용상환청구권이 최우선이다. 2순위가 소액보증금과 임금채권, 3순위가 국세와 지방세다. 그다음이 근저당권이다.

특히 비용상환청구권이나 소액보증금, 임금채권, 세금 등은 부동산 등기부등본에 공시되지 않아 미리 알기 어렵다. 경매가 시작되고 배당을 요구하는 기간이 끝나야만 비로소 알 수 있다. 만약 1순위 근저당권보다 배당 순위가 앞서는 권리가 있다면 NPL 투자자는 투자금 전액을 배당받지 못할 수 있다. 담보 부동산이 투자금보다 낮은 가격에 낙찰될 경우에도 손해가 불가피하다.

NPL 투자는 얼핏 보면 안전한 투자라고 생각할 수 있다. 부동산에 근저당권이 설정돼 있기 때문이다. 경매에서 담보 부동산이 투자금보다 높은 가격에 낙찰되고 전액 배당받는다면 높은 수익을 짧은 시간 내에 올릴 수 있다. 하지만 1순위 근저당권이 설정된 부실채권만 골라 투자하더라도 예측하기 어려운 위험은 존재한다. 배당 순위가 밀리거나 경매 물건이 투자금보다 낮게 낙찰될 수 있어서다. 따라서 초보자라면 고수익을 올릴 수 있다는 점만 보고 NPL에 투자하는 건 피해야 한다. NPL 투자는 이런 위험을 감수해야 한다는 점을 명심해야 한다.

[성공으로 이끄는 투자노하우] 돈 되는 경매파생상품, NPL 투자 기법

경매 전 매입하는 신 투자기법
경매에 부쳐진 부동산을 남들보다 미리 싸게 사서 직접 낙찰 받을 수 없을까? 결론적으로 말해 실제로 가능한 일이고 이를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법이 있다. 바로 부실채권 거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 낙찰 받기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.
‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여있는 돈을 말한다. 돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 이 저당권을 유통화시켜 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다.
돈을 못 받게 된 금융기관은 부실화된 채권이지만 이 저당권(채권)을 매입하는 유동화전문회사에 도매 형태로 넘겨서 은행의 국제결제은행(BIS)이 규정한 자기자본 비율을 맞춰 금융기관의 건전성 기준을 맞추게 된다. 이런 과정에서 부실채권이 발생한다. 부실채권 매물을 매입하는 투자기관은 국내외 은행과 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.
매입한 부실채권 부동산을 하나마다 가치를 평가해 어떤 방식으로 매각할지 정리한다. 그런 다음 직접 법원 경매에 부치고, 다시 중개기관이나 개인에게 채권형태로 매각하게 된다. 부실채권 투자회사는 별도의 유통사를 만들어 사건번호별로 정리한 다음 유동화전문회사나 자산관리회사(AMC), 중개법인이나 경매 투자자에게 일대일 방식으로 판매한다. 부실채권기관은 국내 자산관리회사 등인데 ‘론-세일’, ‘채무인수방식’ ‘유입자산’ 방식으로 거래한다.
‘론-세일’은 부동산에 설정된 저당권을 할인한 가격에 투자자에게 넘긴다. 투자자는 할인금액에 사서 배당 또는 낙찰을 받는 방식이다. ‘채무인수방식’은 해당 부동산을 직접 유입하는 경우이다. ‘유입자산’은 투자회사가 직접 낙찰 받은 부동산이다. 아무도 사가지 않는 채권은 유동화회사가 손해 볼 수 없어 직접 경매에 참여해 낙찰 받는 경우이다. 낙찰 후 세입자 처리 등 권리관계를 정리한 후 적당한 시기에 일반매물로 판매하는 방식이다.
경매 낙찰 전에 미리 부실채권을 매입하기 때문에 NPL투자기법 1순위 저당권을 할인한 값에 매입해 올 수 있고, 이를 경매과정에 다른 사람에게 유통하거나(저당권 거래) 경매에 직접 참여해 낙찰 받을 수 있다(유입 과정). 채권최고액의 채권자 입장에서 낙찰 받기 때문에 다른 사람보다 높은 가격을 써내도 되므로 낙찰 확률이 매우 높다. 게다가 채권최고액이 많아 나중에 경매부동산을 되팔 때 양도소득세를 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다.
NPL 대박은 옛말, 우량 물건 선별 우선
외환위기 때 국내 부동산시장에 외국계 자본이 들어오면서 새로운 경매 거래기법으로 자리 잡았지만 그 이후에는 매물이 한동안 뜸했었다. 그러나 부동산경기가 어려워지자 다시 부실채권 매물의 공급이 꾸준히 늘고 있다. 다만, 외환위기 때 부동산이 반 토막 날 때의 막대한 수익률과는 비교할 수 없지만 그래도 경매 낙찰가보다 10% 이상 값싸기 때문에 이런 유통과정을 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰 받을 수 있다.
부실채권 매각업체 입장에서는 인수한 채권액이 높은 대신 실제 매입가는 장부가의 NPL투자기법 70~80%에 불과하다. 따라서 할인가로 되팔아도 매매나 취득에 따른 세금이 면제돼 차익 높은 장사를 하는 셈이다. 투자자의 입장에서도 이러한 물건들은 시세대비 20~30% 이상 싸고 권리관계도 대체로 깨끗하므로 적극적으로 노려볼 만하다. 수도권의 대형 주택 ․ 공장 ․ 건물을 노리는 실수요자는 적극적인 매수전략을 세우는 게 유리하다.
모든 NPL이 외환위기 때처럼 고수익을 안겨다주지 않는다. 아파트·다세대 등 주택 NPL은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능해 일반 투자자에게 쉽게 매도하지 않아 매물 구하기가 쉽지 않다. 고수익 가능성이 큰 매물은 대체로 비대중적인 경매 물건들이다. 근린상가나 토지 등은 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건들이 많지만 권리 상 문제점을 해결하고 가치를 높이는 작업을 병행하면 고수익을 올릴 수 있다.
최근 매물로 공급되는 부실채권들은 대부분 대형 아파트나 연립, 수도권 공장과 토지, 중․대형 건물이나, 호텔 ․ 임야 등이다. 금액대가 큰 물량이 많아 개미들이 노릴만한 물건이 줄었다. 그러나 부실채권이 늘어 경매 공급량이 증가하면 소액 투자용 토지나 다세대, 도심 상가, 중소형 근린주택 등이 매물로 나오기 때문에 선택의 폭이 넓어진다. 대부분 경매에 부쳐진 물건을 매입하기 때문에 투자금 회수기간이 짧고 비용 부담도 덜한 편이다.
NPL 투자는 부동산의 가치파악은 물론 경매투자에 대한 충분한 이해가 필요한 상품이다. 경매에서 계속 유찰되면 낙찰금액이 낮아져 원금손실을 볼 수 있어 채권 매각기관의 담당자로부터 자문을 받고 투자해야 위험을 최대한 줄일 수 있다. 경매 파생상품 투자 시에는 시세 파악이 무엇보다 중요하다. 매매약정 금액이 시장가치보다 높은 경우도 발생할 수 있으므로 투자자가 직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 다음 계약해야 한다.
부실채권 매물은 자산유동화회사인 SPC(Special Purpose Company)에서 살 수 있다. 주로 유암코, 우리F&I, 저축은행 등에서 유동화가 진행되는 동안 자산관리사에게 위탁 판매한다. 유암코 등 시장점유율이 높은 기업은 채권금액이 큰 경우에만 직접관리를 하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화하고 있다. 개인이 투자할 경우 경매정보 사이트에 매각의뢰한 매각 담당자나 등기부에 기재된 NPL투자기법 유동화회사에 협의해 거래할 수 있다.
최근에 매각기관이 보유한 물건들 중에 유입물건이 많아 개인이 살만한 우량 물건을 고르기 힘들고 소액 매물도 많지 않다. 또 금융회사들도 고가에 부실채권을 매입한 데다 시장에 채권에 대한 유동화 지식을 갖게 돼 요즘 가격 할인 폭이 높지 않은 편이다. 유동화회사들은 15%, 저축은행은 20% 안팎으로 싸게 파는 것이 보통이다. 따라서 턱없이 높은 수익률을 기대하기보다 소액으로 우량물건을 매입한다는 마음으로 투자에 임하는 게 현명하다.
값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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빠른 속도로 기술이 진화하고, 산업간 경계가 무너지는 뷰카(VUCA)의 시대에 창의력보다 그 원천이 되는 ‘호기심’이 비즈니스 역량과 성공에 중요한 기업의 자산이 되고 있다. 미국 조지메이슨대학교 심리학 토드 카쉬단(Todd Kashdan) 교수가 20년 이상 호기심과 조직생활의 상관관계를 연구한 결과, 호기심이 높은 상위 38퍼센트의 사람들은 근무하는 기업의 업력이 높고(26년 이상), 글로벌 조직에 근무하며, 더 풍부한 관리 경험(10년 이상)과 더 많은 부하 직원을 적극적으로 관리(11명 이상) 하는 것으로 나타났다. 반면 호기심이 적은 하위 18퍼센트의 사람들은 주로 제조업이나 로컬 기업에 근무하며, 상대적으로 짧은 관리 경험(10년 이하)을 보이는 것으로 나타났다. 이러한 연구결과를 반영하듯 최근에는 코로나19로 인한 자발적인 대량 퇴직과 고용 열풍 속에서 전 세계 기업들이 호기심의 가치에 NPL투자기법 주목하고 있다. 글로벌 최대 전자상거래 기업인 아마존은 리더가 갖고 있어야 할 가장 중요한 덕목 중 하나로 ‘성장과 호기심’을 강조했고, 애플의 CEO인 팀 쿡 역시 애플의 인재상이 ‘Wicked Smart’라고 언급하면서 직원들에게 호기심 역량을 강조했다. 그렇다면 NPL투자기법 어떻게 하면 구성원들의 호기심을 높일 수 있을까? 호기심이 많은 사람은 질문을 통해 더 깊이, 그리고 더 넓게 탐구한다. 이들은 네이버나 구글 검색어에 바로 뜨는 답에 대해 머물지 않고 숙고해서 답을 찾으려고 한다. 어떤 사람들은 인터넷이 인간이 기억력을 활용해야 할 필요성을 줄여 줌으로써 사고 능력을 더 창조적인 곳에 쓰도록 해 준다고 주장하지만 이런 주장은 인간의 정신 작용에 대해 과학계가 밝혀낸 모든

[정인호 칼럼] 구글과 아마존이 중요하게 생각하는 이것?

[시사일본어학원] 착 붙는 일본어 회화 : 잘난 척 말하는 것 치고는

偉そうなこというわりには에라소-나코토 이우와리니와잘난 척 말하는 것 치고는 ヒロ : あいつって、偉そうなこというわりには、実はよくわかってないよね。히로 아이츳떼에라 소– 나코토이우 와리니와지츠와 요쿠와캇떼나이요네ミチ : いつも口先だけ。미치 이츠모 구치사키다케ヒロ : 行動が伴ってないんだよね。히로 코-도-가 토모낫떼나인다요네ミチ : 言えてる。미치 이에테루 히로 : 걔 말이야, 잘난 척 말하는 것 치고는 사실은 잘 모르지?미치 : 항상 말로만. 히로 : 행동이 뒤따르지 않지. 미치 : 맞아요. 偉(えら)い : 훌륭하다, 대단하다, 잘나다~わりには : ~ 하는 것 치고는口(くち)先(さき) : 말씨, 말투行(こう)動(どう) : 행동伴(ともな)う : 함께 가다 동반하다, 뒤따르다

NPL이란?

NPL은 Non Performing Loan의 약자로서 부실채권이라고 하며, 금융기관의 대출금 중 3개월 이상 이자가 미납되어 회수가 어려운 채권을 말합니다. 금융기관에서는 자산의 건전성(BIS비율)을 높이기 위해 3개월 이상 연체된 채권을 매각, 유동화하여 회계상 손실 처리를 합니다. ‘자산유동화에 관한 법률’에 의거 금융기관의 부실채권을 매입한 유동화 회사는 이를 투자자에게 판매하게 되며 선순위의 우량한 채권을 매입한 투자자는 채권행사로 해당 물건의 낙찰이나 배당으로서 높은 수익을 창출할 수 있게 됩니다.

NPL 투자

배당투자방법

채권투자자가 채권을 매입 후 경매낙찰 금액에서 배당을 받는 방식입니다. 먼저 채권양수인이 부실 채권을 매입하여 근저당권을 이전받고, 담보물건 (아파트, 빌라, 주거용 오피스텔 등 주거용 부동산)을 경매에 NPL투자기법 부쳐 경매 낙찰 금액에서 배당을 받습니다.

투자 수익 부분은 채권 구입 가격과 채권 행사 권리 금액 (배당 기일까지 원금 및 이자) 또는 낙찰가와의 차액이며, 해당 배당채권은 낙찰가율이 높고, 담보력이 비교적 충분한 안전한 채권으로 안전한 수익이 보장됩니다.

유입투자방법

채권양수인이 채권을 매입 후 경매 입찰 일에 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받는 방법입니다. 먼저 채권양수인이 부실채권을 매입하여 담보 물건(아파트, 상가, 공장, 토지, 근린 생활 시설 등)을 경매로 진행하여 낙찰받아 채권구입가격과 경매물건 매각가의 양도차익 부분에서 수익이 발생합니다.

유입채권은 낙찰가율이 낮고, 담보력이 높은 채권으로서 채권행사 권리 금액이 낙찰 예상 가격보다 높아서 낙찰(유입)받기에 적합한 채권입니다. 따라서, 유입 투자 방식은 낙찰 경쟁에서 유리하고, 잔금대출을 많이 받을 수 있으며, 낙찰가를 기준으로 양도 소득세가 계산되므로 낙찰 가격에서 채권 매입가격을 뺀 만큼 양도세 혜택을 받게 됩니다.

NPL 매입

채권양수도계약 (Loan Sale)

부실채권을 매입한 뒤에 (채권양수도 및 근저당권 이전 방식) 근저당권 확보 후 채권자 지위를 넘겨받아 경매 절차를 수행하고 이후 매입한 채권을 재매각할 수 있고, 경매에서 배당을 받거나 경매에 직접 참여하여 (유입)소유권을 취득하는 매입 방식입니다.

론세일 방식으로 거래가 이루어진 경우 등기부등본상 근저당권자가 변경되어 투자자 입장에서는 서류상으로 투자의 안정성이 확보됩니다.

대위변제는 제 3자가 채무자를 대신하여 채권을 변제하고 구상권을 취득하게 되어 채권자의 권리를 승계받는 것입니다. 대위변제는 법정 대위변제와 임의 대위변제 두 가지 방법으로 나뉩니다. (하단 참고)

대위변제의 종류 01 법정대위변제

변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 인하여 법률상 채권자를 대위합니다. 여기서 변제할 정당한 이익이 있는 자란 변제를 하지 않으면 채권자로부터 집행을 받게 되거나 채무자에 대한 자기의 권리를 잃게 되는 지위에 있기 때문에 변제함으로써 당연히 대위의 보호를 받아야 할 법률상의 지위를 가지는 자를 말합니다. 불가분채무자, 연대채무자, 보증인, 담보물의 제 3취득자, 후순위 담보권자들이 이에 속합니다.

대위변제의 종류 02 임의대위변제

제 3자로서 변제할 정당한 이익이 없더라도 채권자의 동의를 얻어 대위로 변제하는 것을 말합니다. 제 3자가 채권자의 승낙을 받고 대위로 변제를 하였더라도 채무자의 승낙서가 없다면 대위자는 채무자에게 대항할 수 없기 때문에 채무자와 먼저 협의 후 동의를 구하고 채권자와도 대위변제 하겠다는 동의를 얻어야만 합니다. 이때 채권자는 정당한 이유없이 승낙을 거절할 수 없습니다. 임의대위변제를 실행 후 구상권을 취득하고 계속 이자를 쌓아 수익을 창출할 수 있습니다.

NPL 투자 효과

자금 부담 감소 NPL 매입비용이 부족할 경우, 근저당권부 질권설정을 하고 매입 금액의 100%까지 대출을 받을 수 있어 자금부담이 감소합니다. 양도세 절감 근저당채권(NPL)을 매입하여 채권 최고액 범위에서 직접 경매에 입찰하여 소유권 취득 후 매도 시 양도소득세를 절감 할 수 있습니다. 유입 시 낙찰 가능성 증가 해당 물건을 소유하고자 할 경우 채권 행사 권리 금액으로 직접 낙찰받아 유입이 가능하고, 채권 행사 권리 금액이 낙찰 예상가보다 높으면, 높은 가격에 입찰 참여가 가능하므로 일반 경매보다 낙찰 가능성이 증가합니다.


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