거래량에 따른 매매압력

마지막 업데이트: 2022년 1월 10일 | 0개 댓글
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거래량에 따른 매매압력

봄 이사철을 맞은 주택시장이 기지개를 켜고 있다. 겨우내 얼어붙었던 매수심리가 되살아나면서 주택 거래량이 늘고 집값도 소폭이지만 상승세로 접어들었다. 하지만 최근 해빙 분위기는 본격적인 상승 기류를 거래량에 따른 매매압력 탄 것은 아니라는 게 대체적인 진단이다. 5월 새 정부 출범과 함께 매매시장은 관망세가 짙어질 가능성이 크고 하반기에는 금리상승, 입주물량 폭증 등 악재성 변수가 줄이을 것으로 보이기 때문이다.

14일 국토교통부 집계를 보면, 2월 전국 주택 매매 거래량은 6만3484건으로 1월보다 8.4% 증가했고, 지난해 같은 기간(2월 5만9265건)보다도 7.1% 증가했다. 이는 봄 이사철 성수기에 따른 계절적 영향이 상당 부분 작용한 것으로 보인다.

특히 서울을 비롯한 수도권의 매매 거래량이 2만8459건으로 1월(2만6042건)보다 9.3% 증가하며 전체적인 거래 증가를 견인했다. 서울의 주택 매매 거래량은 9756건으로 1월보다 5.8% 증가하는 데 그쳤지만 인천과 경기에서 거래량이 급증했다.

거래량이 늘어나면서 집값도 꿈틀대고 있다. 한국감정원 통계를 보면, 서울지역 아파트 매맷값은 지난해 12월말 대비 2월말 현재 0.09%의 변동률를 보이며 소폭 상승했다. 이는 지난해 같은 기간 변동률 0.05%보다는 갑절가량 높은 것이다. 최근 주간 단위로 조사된 서울지역 아파트 매맷값도 꾸준히 올라 지난주(2월27일 대비 3월6일)엔 올해 들어 가장 높은 상승률인 0.04%를 나타냈다. 또 주간 전국 아파트 매맷값은 12주 만에 상승 전환했다.

부동산 업계에선 지난해 말 ‘11·3 부동산 대책’과 집단대출 규제 강화에 대한 우려가 남아 있지만 봄철 실수요자의 이사 수요가 늘면서 주택시장이 활기를 띠는 것으로 보고 있다. 이와 함께 내년도 ‘재건축 초과이익 환수제’ 부활을 앞두고 수도권과 지방 대도시 재건축 단지들이 앞다퉈 사업 추진에 가속페달을 밟으면서 노후주택 거래가 늘어난 것도 한 요인으로 풀이된다.

그러나 이런 분위기는 오래가지 못할 것이라는 게 전문가들의 관측이다. 5월 ‘장미 대선’에 따른 정권 교체와 새 정부의 부동산 정책기조 변화 가능성이 변수로 떠올랐기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “새 정부도 기본적으로는 큰 변화보다 주택시장 안정에 주력할 것으로 보이지만, 수요자로서는 구체적인 정책 기조가 확인될 때까지 거래를 자제하고 관망세를 보일 가능성이 크다”고 짚었다. 미국 연방준비제도가 금리인상 속도를 높일 경우 국내에서도 금리인상 압력이 한층 높아질 것이라는 점도 변수다.

전월세 시장도 이사철을 맞아 거래가 활기를 띠고 있다. 전국의 2월 전월세 거래량은 15만8238건으로 지난해 같은 기간(14만349건)보다 12.7% 증가했다. 다만, 시장 여건이 다른 지역별 특성에 따라 전셋값 흐름은 엇갈리는 모습이다. 서울은 7주 연속 아파트 전셋값이 상승곡선을 그렸지만 세종시는 8주 연속 전셋값이 내리고 있다. 세종시에선 다음달 말까지 1만가구가 넘는 아파트 입주물량이 쏟아지면서 전셋값이 수천만원씩 하락하는 단지가 속출하고 있다. 세종시뿐만 아니라 올해 하반기엔 전국적으로 아파트 입주물량이 많이 쏟아져 나온다. 올해 아파트 입주물량 39만1천가구 가운데 하반기에만 59%인 23만가구가 입주할 예정이어서 상반기보다 하반기에 전셋값이 내리는 곳이 더 많을 것이란 게 부동산 업계의 관측이다.

거래량에 따른 매매압력

사진은 세종시의 한 공인중개사 유리창에 붙은 아파트 매매가격표를 시민이 바라보는 모습. 연합뉴스

사진은 세종시의 한 공인중개사 유리창에 붙은 아파트 매매가격표를 시민이 바라보는 모습. 연합뉴스

1월 셋째주 부산의 아파트 가격이 0.38%가 오른 것으로 집계됐다. 12월 조정대상지역 확대 지정후 오름폭은 줄었지만 기장군은 1.04%가 오르는 등 상승압력은 여전하다.

한국부동산원은 1월3주(18일 기준) 전국 주간 아파트 가격은 매매가격이 0.29%가, 전세가격은 0.24%가 올랐다고 21일 밝혔다.

부산에서는 기장군이 1.04%로 가장 많이 상승했고 남구(0.72%) 부산진(0.51%) 거래량에 따른 매매압력 해운대(0.38%) 금정(0.36%) 북(0.32%) 사하(0.31%) 등의 순으로 상승폭이 높았다.

한국부동산원은 “기장군은 정주여건 양호한 정관읍 (준)신축 위주로, 남구는 정비사업 기대감이 있는 용호동·대연동 역세권 단지 위주로, 해운대구는 좌동 위주로 상승했다”고 밝혔다.

1월들어 부산은 주택 매매거래량은 대폭 줄었지만 조금씩 계속 가격이 오르고 있다. 전문가들은 당분간 이같은 추세가 이어질 것으로 내다보고 있다.

김혜신 솔렉스마케팅 부산지사장은 “지난해 거래량이 급등하면서 사실상 팔 사람은 웬만큼 팔았고 살 사람도 꽤 많이 샀기 때문에 조정대상지역 지정후 거래량은 줄어들 수밖에 없다”며 “그렇다고 해도 파는 사람들은 마음이 급하지 않고 최고가 수준에서 매물을 내놓고 있어 가격이 안 떨어지는 것”이라고 말했다.

한편 전세가격도 계속 오르고 있어 전세를 찾는 사람들에게 부담이 되고 있다. 부산은 1월3주 0.33%가 올랐는데 기장군이 1.03%로 가장 많이 상승했고 남구 0.66%, 해운대 0.42% 등이 올랐다.

한국부동산원은 전세가격에 대해 “기장군은 (준)신축·대단지가 많은 정관읍 위주로, 남구는 트램 추진으로 교통여건 기대감이 있는 용호동 위주로, 해운대구는 정주여건이 양호한 반여동 센텀시티 인근과 좌동 구축 단지 위주로 상승했다”고 말했다.

[신문기사]거래 침체에 호가 상승 왜?…“금리∙세금부담 등 하반기 변수 있어”

16일 서울시 부동산정보광장 통계에 따르면 지난 달 서울 아파트 매매량은 2168건이었고, 이날 기준 현재까지 서울 아파트 매매 거래는 205건에 그친다. 국토교통부가 지난달 발표한 4월 주택 매매 거래량은 총 5만7025건으로 전년 같은 달(7만1751건) 보다 20.5% 감소했다. 5년 평균치 8만9425건에 비하면 36.2%가 줄었다.

거래는 거래량에 따른 매매압력 위축됐는데, 서울 강남권 재건축 아파트에 이어 마포·용산·성동구를 넘어 수도권 지역과 일부 지방 랜드마크 단지에서 직전 최고 매매가보다 비싼 값에
거래되는 사례가 나오고 있다.


서울 송파구 잠실동 일대 아파트 단지 전경. /조선DB

올해 상반기 수도권 아파트 거래 시장을 보면, 적은 거래량 속에서 실거래가가 역대 최고치를 기록하거나 호가만 오르는 단지가 튀어나오는 식이다.

이를 두고 한쪽에서는 집값이 이제 바닥을 치고 다시 오르기 시작했다고 보고 있지만 다른 쪽에선 급매물 소진에 따른 일시적 반등 효과로 보고 있다.

올해 하반기부터 매도자 우위 시장으로 넘어가는 시그널로 풀이하는 업계와 전문가들도 나오고 있다. 강남권 일부에서 살아난 투자심리의 불씨가 다른 지역으로 서서히 번지면서 매매 시장을 자극하고 있어서다. 기준금리 인하 가능성이나 △유동자금 증가 △재산세·종합부동산세 등 보유세 과세 기준일(6월 1일) 초과 등이 하반기 매도자 우위 시장 요인으로 꼽힌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기준금리 인하 가능성이 커지고 있고, 시중에 유동자금도 많다"며 "지난달 과세 시점을 넘긴 다주택자들은 보유세를 감당하겠다는 터라, 이들이 하반기에 급히 집을 팔 이유가 없다"고 설명했다.

물론 하반기에 매물이 늘어날 변수도 있다. 정부는 2020년부터 집을 한 채라도 9억원 이상에 파는 경우 ‘2년 거주’ 요건을 채워야 최대 80%의 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했다. 내년부터 장기보유특별공제율이 기존 최대 80%에서 30%로 축소되기 때문에 올해 안에 집을 팔지 못하면 양도세가 늘어나, 집을 매도하는 사람들이 나올 수 있다는 얘기다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 "절세 효과를 노리고 비거주 1주택 매물이 올해 안에 시장에 나온다면, 하반기에 매도 압력이 높을 수 있다"고 거래량에 따른 매매압력 했다.

정부의 부동산 규제 추가 강화책도 주요 변수다. 업계에서는 9억원이 넘는 고가주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용하지 않는 대책이 나올 수 있다는 얘기도 나온다. 그동안 실거래가가 9억원 이상인 집을 보유한 1주택자의 경우 실거주자로 보고 집을 오래 보유하면 그만큼 세제 혜택을 줬는데, 이젠 이런 경우에도 세제 혜택을 없애겠다는 것이다.

가계부채는 빠른 속도로 증가하여 작년말 1207조에 달하였다. 이에 따라 정부는 가계부채의 증가속도를 둔화시키기 위해 2월부터 수도권을 중심으로 강화된 주택담보대출규제를 시행하였다. 이는 신규 주택대출 분할상환을 원칙으로 하고 대출거치기간을 1년 이내로 축소·유도하며 거래량에 따른 매매압력 담보보다 상환능력위주로 엄격한 심사를 하여 대출총액을 제한하겠다는 것이다.

1990년 이후 최고치인 70만가구의 주택이 공급되었고 미국의 기준금리인상과 함께 이번 규제를 통해 부동산시장이 침체될 것이라는 우려를 받았다.
실제 2016년 1월 주택매매거래량은 6만2천건으로 작년 1월 대비 21.4% 감소하였고, 2월 주택매매거래량은 5만9천건으로 전월대비 5% 감소하였다.

이러한 주택매매거래량 추이를 볼 때 수요자들이 주택담보대출규제로 인해 심리적으로 위축되는 것은 틀림없어 보인다. 하지만 이번 규제로 인한 부동산시장에의 영향은 일시적일 것으로 예상된다.

왜냐하면 첫째, 과거 가계부채문제에 따른 주택금융규제는 여러차례 있어왔지만 부동산시장에 미치는 영향은 일시적이었다. 대표적 주택금융규제인 LTV·DTI규제는 2009년 7월~10월 LTV, DTI 강화, 2010년 8월 DTI 한시적 완화, 2011년 4월 이후 DTI 부활, 2014년 7월 LTV, DTI 완화 등이 있다. 규제 전후로 부동산시장의 반응을 보면 규제가 강화될 때 매매거래량은 감소하였고, 규제가 완화될 때 거래량은 증가하였다. 2>

둘째, KB부동산 통계에 따르면 아파트 전세가율은 지속적인 상승세를 보이며 16년 3월 기준 전국 74.7%, 서울 74.6%를 기록하였다. 또한 '한국경제에 대한 해외시각'에서 모건스탠리는 서울지역 아파트 전세가율이 연말까지 80%에 달할 것으로 예상했다. 집값이 떨어지지 않는다면 매매가격보다 빠르게 상승하는 전세가격의 압력 속에 주택실수요자들은 결국 내집마련을 선택할 것이다. 즉, 이번 주택금융규제가 주택거래량을 일시적으로 감소시킬 수는 있으나 전환된 매매수요로 인해 주택거래량은 다시 회복될 것이다.

셋째, 가계대출추이를 보면 주택금융규제가 주택담보대출 규모를 감소시키지 거래량에 따른 매매압력 않은 것을 알 수 있다. 규제시행 이전에는 예고된 대출규제를 감안해 미리 당겨받는 경우가 많아 주택담보대출증가폭이 커지고 규제시행 직후에는 감소하지만 다시 증가하는 추세를 보였다. 이는 주택구매를 위한 실수요자들은 규제에 큰 영향을 받지 않고 구매활동을 하는 것으로 볼 수 있다. 또한 규제시행 이후 기타대출증가율이 크게 증가하지 않는 것을 볼 때 주택담보대출규제로 인해 기타대출 또는 제2금융권으로의 이탈과 같은 풍선효과도 크지 않을 것으로 예상된다.

주: 회색음영처리는 LTV·DTI규제가 시행된 분기를 나타냄(‘09.1, ’11,1),
노란음영처리는 주택담보대출규제 발표된 분기를 나타냄(‘15.3)

넷째, 이번 규제로 거치기간 없이 원금과 이자를 함께 분할상환해야하는 대출자들의 초기부담은 커질 수 있다. 하지만 KCB의 주택담보대출 형태의 구조개선 연구에 따르면 DTI변화가 자영업자, 고연령층, 저소득층이 다른 계층에 비해 상대적으로 큰 것으로 나타났다.(김완중, 2012) 이는 일반고객은 고위험고객군에 비해 구조개선에 따른 영향을 상대적으로 적게 받음을 의미하며 본 규제로 인한 부담이 제한적일 것을 시사한다. 주로 생활자금 또는 사업자금조달을 위해 주택담보대출을 이용하는 고위험고객군은 이번 거래량에 따른 매매압력 규제대상에 해당하지 않은 가능성이 높고 이번 규제의 주대상인 일반고객들은 초기부담이 증가하더라도 크게 좌우되지 않고 대출을 받아 주택을 구매할 것이다 .

주: 신규 주택담보대출로 위 조건에 해당하면 원칙적으로 비거치식 ·분할상환 대출로 취급

원리금을 동시상환해야 하는 이번 주택담보대출규제는 서민들의 초기부담을 증가시켜 내수소비가 감소할 수 있고, 소비자들의 심리적 위축으로 부동산시장의 일시적인 침체는 불가피하다.


하지만 가계부채규모의 급격한 증가는 관리가 필요한 문제이기 때문에 이번 규제를 부정적으로만 볼 수는 없다. 무엇보다 가계부채 안정은 금융시장 건전화를 위해서 필수적이므로 자신의 능력에 맞는 대출을 받는 것이 바람직하다.


매매거래량 및 주택담보대출규모 추이를 보면 과거 금융규제에 따른 영향은 일시적이었고, 장기적으로 볼 때 높은 전세가격은 거래량에 따른 매매압력 매매전환 동기를 유발할 수 있다.


따라서 이번규제로 인한 부동산거래량의 감소는 지속되지 않을 것이므로 부동산시장의 침체를 지나치게 불안해할 필요는 없다.

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크레디트스위스 “올해 주택거래량 15~20% 감소할 듯”

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올해 주택거래량이 작년과 비교해 최대 20%까지 감소할 수 있다는 전망이 나왔다.
15일 국제금융센터가 해외 투자은행(IB)의 보고서를 취합해 내놓은 ‘한국경제에 대한 해외시각’에 따르면 크레디트 스위스는 올해 한국의 주택거래량이 15~20% 줄어들 것으로 추정했다.
지난해 주택거래가 가파르게 늘어난 데 따른 기저효과가 있을 것으로 보기 때문이다.
작년 한 해 동안의 주택 거래량은 119만4000건으로 2006~2014년 연평균인 89만8000건을 크게 웃돌며 역대 최대치를 나타냈다고 크레디트 스위스는 분석했다.

최근 연간 주택매매거래량은 2012년 25.1% 감소했다가 2013년 15.8%, 2014년 18.0%, 지난해 18.8% 증가했다.
크레디트 스위스는 저금리 기조와 높은 전세비용에 따른 매매전환 수요에 힘입어 한국 부동산 시장의 활황세가 올해도 유지될 것으로 예상했다.
다만 작년부터 신규 주택 착공이 급증해 공급물량이 늘어난 것이 한국 부동산 시장에서 주택가격을 끌어내리는 압력으로 작용할 가능성이 있다고 내다봤다.
[디지털뉴스국]


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